撰文：青龍 美編：田青 校對：紫藤

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只漲不跌的物業費，憑啥？

從2016年開始，鄭州的房地產市場就進入連續調整的周期。

市場的成交量和成交價格都呈現明顯的分化，價格的松動剛開始是從滎陽、南龍湖、平原新區等外圍組團開始，進而降價潮蔓延至四環、乃至于三環內。

如今市場各方經過數年的博弈，鄭州樓市大部分樓盤的價格都有所回落，多的數千元/㎡，少的也有1000—2000元/㎡。

確實，供求關系決定價格，這無可厚非。

因為供應過大，導致價格波動過大。需求端的買房人集體進入觀望模式，導致成交量更低，進而讓價格不得已隨之松動，這本就是市場經濟的一部分。

近些年來，很多買房人站在房價、房貸利率的雙高點。更多的買房人因為房企的頻繁暴雷，硬生生被治好了新房癌，轉而投向不可能爛尾的央企、部分國企和二手房市場。

可以說，這些年的房價，充分體現出市場經濟的特點，就是價格波動，也充分展示了“房住不炒”的威力。

但在房地產的一個細分領域內，近些年卻是逆勢走出一波只漲不跌的神話。

他就是物業公司和物業費。

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物業增長，這邊風景獨好？

過去數年間，和房地產公司的地產板塊業務接連失利苦不堪言相比，各大房地產公司下屬的物業公司業務卻是逆勢長虹。

截止到2021年年底，納入統計范圍的52家上市物業公司中，共實現營收1789.60億元，平均每家營收34.42億元。

其中，有5家上市物企營業收入超過百億元，營收最高的碧桂園服務去年全年營收達到288.43億元，逼近300億元大關。

雅生活服務、綠城服務、保利和招商位居其后，去年營收在100億元至200億元區間。

而且，各個房地產開發商紛紛將主營業務與物業板塊進行拆分，分別上市，用以增強物業公司的盈利能力，同時助力主營業務的增長。

如今，經過數年并購操作，物業公司也明顯呈現出三個特點：

1、2021年中的行業在管規模突破50億平米。頭部企業憑借母公司關聯業務基礎與優異的外拓能力，呈現明顯的壟斷和寡頭趨勢。

2、2021年的行業營收規模增長迅猛。頭部房企借助大范圍已交付社區進入收取物業費的時刻，從而管理面積和管理效益提升明顯。

3、基礎物業服務仍是行業的營收壓艙石，但占比逐步收窄。取而代之是高盈利的社區增值服務加速發展，其同比增長高達90%。

比如，萬科物業推出的增值服務，修理家電、空調清洗、干洗服務以及樸鄰的房產代租代售等業務，物業費已經不是單一的收入來源。

除此之外，還有電梯廣告、海報，各類營銷業務進入社區的坑位費以及自有平臺的電商業務等。

可以說，物業以業主為載體，各種薅羊毛的操作是層出不窮。

但與業績長虹形成鮮明對比的卻是物業口口聲聲的：“不賺錢、賠錢”等聲音不絕于耳。

更操蛋的是，物業服務的高價低質，已經成為最讓業主惱火的煩心事兒！

——3——

同一個區域，物業費相差懸殊？！

我們以鄭州房價最為堅挺的高鐵東站附近樓盤為例。

按理說，這個區域的房價較高、業主的消費水平都比較在線，即便不算是鄭州的第一梯隊，也應該是最具消費能力的群體之一。

但是，就在一個區域中，物業費的差別也是十分巨大。

比如雅寶東方國際花園，目前高層物業費在2.1元/㎡左右。

一路之隔的中豪匯景灣，則是在1.6元/㎡左右。

同時，據了解當下最為火爆的華潤鄭東萬象城·幸福里物業費則在4.98元/㎡左右。

從區域上來說，上述幾個樓盤的區位其實都沒有太明顯的差別，各有千秋和優勢，同屬于一個組團。

但就物業費來說，算是天差地別，價差高達3.38元/㎡。

其中最具性價比的顯然是中豪匯景灣的山水物業，而且從居住感受來說，山水物業的服務，應該說在上述社區內屬于中上水平。

同時，如果把比較范圍稍微擴大一些，公認物業服務較好的永威東棠則是2.2元/㎡。

我相信，作為眼睛雪亮的老百姓都知道，能夠在物業上打敗永威的并不多。

之所以，如今的物業費水漲船高。并不是物業服務的質量有了本質的提升，而是因為新交付社區中物業費的收取價格連年攀升，從而拉開了偌大的差距。

如今，鄭州大部分新建小區，不管是剛需也好、改善也罷，一部分社區的物業費都在2元以上了，甚至很大比例的物業費都定價在2.99元/㎡附近，幾近3元/㎡。

這個收費水平，在全國范圍內來說也是妥妥的第一梯隊！

某房企，15000價位的樓盤，在鄭州新建社區物業費普遍2.98元/㎡，在西安同年份新建社區則是2.2元/㎡。

20000價位樓盤，鄭州3.88元/㎡，西安則是2.6元/㎡，看來還是鄭州業主的錢更好賺。

.即便如此，如果真的物業能夠體現高質量的服務，我相信絕大多數鄭州人也都忍了。

但事實到底如何？

1、社區維護基本應付，衛生更是嘴上“最干凈”

比如，最基本的社區衛生維護。

只有一樓大廳最干凈，衛生死角的樓道內，說是一周兩次打掃，可惜的是更多業主連保潔的人都見不到。

數周過去，樓道內的腳印都清晰可見。

就連一樓大廳的門面上，也是十分潦草。

2、交付前與交付后，買家秀和賣家秀對比明顯

整個社區維護最好的時候和狀態最佳的時刻，就是交付前。

交付前，為了讓業主買單，哪怕是草地上刷綠漆也必須讓綠化達標，各種喬木灌木也都支棱起來。

水系、霧森系統都必須打開，園區內的燈光照明也都保持到最佳狀態。

但是交付后，你熟悉的水系一定是因為污水處理不達標、或者常年因為故障一直在修整，反正就是不開了。

草地綠化，死的死、禿的禿，看上去比程序員的地中海發型還慘不忍睹。

物業態度最好的時候，就是收費的時候和交付的時候。

3、物業永遠在賠錢，從來不賺錢

和時下流行的賣貨直播間一樣，物業也是賠錢貨，只賺吆喝不賺錢。

因為都是“家人們”，物業只是提供服務，怎么忍心去賺你的錢呢？

因此，衛生設施維護保養不到位是情有可原的，電梯物業廣告收入是從來沒有的。

更可氣的是，部分社區交付數年，依然不接市政供暖，不接入國家電網，滿小區的面包磚，安裝充電樁收費，電動車充電8毛/度遠超正常電價。

可以說，上面這些已經成為物業的共性問題。而不是單個例子，部分物業公司真是干啥啥不行，收費第一名。

——4——

高價低質，為啥不能彈性收費？

為什么業主和物業的矛盾越來越深？

最主要的問題還是高價、低質的強烈對比上。

比如我花1元錢，吃不到真羊肉我可以理解。

但我花10元錢，你還給我吃羊尾油配鴨肉，就怎么也說不過去。

任何時候，一分價格一分貨都是顛不破的真理。

物業公司是盈利機構，收取費用的同時提供優質的物業服務，讓業主們生活更舒適、更安心是物業存在的原因。

但現實情況卻成了，大部分物業因為占據優勢地位成了業主們請來的“大爺”，如今這種情況有愈演愈烈之勢。

1、之前，因為房地產公司普遍業績不錯，有錢反哺物業公司，用于提高物業公司的服務水平，樹立良好的業主口碑，從而搶占市場份額，成為助力銷售的加分項。

但如今，地產板塊業績增長不及預期且成為抽空現金流的殺手。而每天都能見到現錢且能源源不斷為地產公司供血的物業公司成為香餑餑。

現在，大部分業主除用每月的薪水供養銀行之外，每年還要拿出一筆不小的支出供養物業公司，并且忍受其帶來的諸多問題。

不得不說，很多人每年花在物業費和月供上的錢，比孝敬爹媽的都多，成為現實版的“愛的供養”。

2、物業費連續上漲，從無降低，這本身就極其不合理。既然是市場行為，就應當有漲有跌，而不是只漲不跌的單一上漲。

3、用立法的形式，掃除業主成立業委會的障礙。應該探索以居住業主的滿意度為準，進行浮動收費的模式。滿意業主過半，按照高規格的物業費收取。滿意業主不過半，可以降低收費標準。

未來，好的物業就應該多收錢，同時擴大服務社區的范圍。

而差的物業，就應該破產，同時從現有的社區中清退出去。

有漲有跌，甚至于有完善的退出機制才是一個正常、可持續的健康市場。

物業，不能只要錢，不要臉！

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